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一二線城市二手房降價 三四線城市發展還有機會嗎?

2019-11-26 08:00:54  |  來源:  |  作者:  |  閱讀:  字號: T   T
 

  (房企大撤退和樓市降溫背后,是低線城市(三四線城市)發展放緩的信號,它們再也不能像城市化早期那樣高速擴張了,真正的拐點已經到來。)

  樓市總體降溫的趨勢正在變得越來越明顯。

 

  日前,國家統計局公布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示,10月份無論是新房還是二手房,一二三線城市的整體環比漲幅都出現了回落。

  其中新房方面,50個城市價格環比上漲,上漲的城市數量比上個月減少了3個;二手房方面,只有31個城市的價格環比上漲,上漲城市數量比上個月減少了9個。考慮到二手房不受限價等因素影響,更能真實地反映一座城市的房價走勢,二手房降價說明樓市正在轉涼。

  這其中當然有房企以價換量的促銷打折因素,不過中指研究院的數據顯示,10月各大城市的成交面積,并沒有顯著增長,可見持幣觀望的群體正在增加。

  像這兩天就有媒體報道,北京的二手房全面降價,前兩年的高位時期,望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬,“現在650萬就能成交。”

  而且樓市遇冷的局面,不只在調控最為嚴格的一線城市出現。像二線城市西安,三線城市南寧,之前的房價漲幅一度領跑全國,近兩個月都出現了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達到3.03%的西安,10月更是環比下跌0.4%。

  那么一二三線城市新房和二手房的集體降溫,對各大城市到底意味著什么呢?又釋放了哪些信號?

“房住不炒”,讓樓市溫度降下來

  首先得看到,這一輪樓市降溫和日益嚴格的調控政策息息相關。年初以來,“穩房價、穩地價、穩預期”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等原則,就被中央反復強調,各地都套上了緊箍咒。

  在“房住不炒”的紅線下,地方并沒有太多施展拳腳的空間,尤其是一二線城市,想要放松調控也只能以人才引進為突破口,打著招攬英才的旗號,小范圍、分區域地松綁。

  但在調控的大背景之外,不同的城市,樓市降溫的原因又各不相同。事實上,關于房價的走向,學界向來有“短期看政策,中期看土地,長期看人口”的說法,一二三四線城市得共同遵守“房住不炒”的紅線,然而它們的土地和人口要素,都是不一樣的。

  以深圳為例,近幾個月深圳在一線城市中逆勢上漲,除了先行示范區的政策利好,以及相對寬松的調控環境外,還有兩個重要因素:

  第一,深圳的土地空間嚴重不足,全域面積只有杭州的八分之一左右;第二,深圳的常住人口不斷增長,去年增幅達到49.83萬,位居全國之首。一座城市土地緊張,同時人口持續流入,城市發展預期不斷提升,房價自然很難輕易降溫。

  相對于深圳來說,很多三四線城市,其實是不具備這種長期增長要素。

  土地方面,中小城市的整體城市化水平,要遠遠低于大城市,土地儲備足夠;人口方面,去年常住人口增長超過二十萬的城市一共有9個,分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙,沒一個是三線外城市。

  而且值得一提的是,國家中心城市、都市圈、城市群戰略,以及各地盛行的強省會戰略,都清楚地說明,近幾年來的城市化邏輯,已經轉變成優先發展中心城市。

  三線外城市的整體發展預期,要遠遠低于一二線城市,這一點同樣抽離了樓市持續火爆的大前提。加上棚改貨幣化接近尾聲的關系,樓市降溫自然在意料之中。

樓市降溫,城市發展迎來新氣象

  過去很長一段時間內,城市化的紅利是普惠性地落到大中小城市頭上。農民進城帶來購房需求,城市擴張則帶來了賣地收入,因此,一二三四線城市的樓市,普遍都經歷了一個火速升溫的階段。而且,不只是樓市,它們的經濟發展,同樣都駛上了快車道。

  但隨著城市化進入到中后期,農村人口向城市流動的趨勢放緩,支撐中小城市高速擴張的紅利逐漸減弱了。不僅樓市開始降溫,城市的整體發展速度同樣受到影響。

  同時,隨著戶籍壁壘拆除,城市之間的人口流動更加便利,低線城市在面對中心城市的競爭時,由于產業層次較低,缺少優質的就業機會,越來越難逃脫被虹吸的命運。于是近兩年來區域經濟領域的新現象出現——一些產業傳統、人口流失的中小城市開始了收縮。

  對這些城市來說,本身就沒有什么產業基礎,因此對房地產會特別依賴,賣地收入是重要的財政收入來源。比如海南下面的很多城市,房產投資和GDP的比值,長期都在30%以上。

  對房地產的高度依賴,導致一些中小城市在沒有足夠人口流入的前提下,樓市硬是憑著相對寬松的調控環境,一二線城市外溢的投資需求,棚改貨幣化的利好等因素,不斷升溫。

  以今年上半年的數據為例,新房半年漲幅排在前列的是大理、秦皇島、洛陽等,二手房半年漲幅排在前列的是呼和浩特、南寧、唐山等,基本沒有一二線城市的影子。

  但如前所述,受人口流出、產業空心的影響,靠棚改貨幣化和房地產刺激政策支撐起來的火爆局面,并不是可持續的,上漲周期結束后,土地、人口乃至城市發展預期,對房價的影響還是會發揮根本作用。這一點,從10月的數據已經得到說明。

  此前就有媒體報道,截至7月末,有接近三百家房企宣告破產清算,且多位于三四線城市。房企大撤退和樓市降溫背后,是低線城市發展放緩的信號,低線城市再也不能像城市化早期那樣高速擴張了,真正的拐點已經到來。

  當然,降溫歸降溫,從調控的角度看,樓市不能大起,也不能大落。因為房價暴漲會帶來泡沫,房價大幅下跌同樣會傷及經濟本身。地方要在兩種狀態之間,努力尋求平衡。

  只是對人口流出的中小城市來說,上漲周期來臨時,它們沖在最前面;樓市出現降溫時,它們跌得最猛,如此的敏感度說明樓市缺少一個穩定的基礎。

  在此前提下,一旦房地產短期刺激的路徑被封死,想要維持房價穩定的局面,除了在調控政策上發力外,最根本的還是得早日進行經濟轉型,合理地規劃產業,擺脫對房地產行業的過度依賴。

  熊志(媒體人)

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